Иностранцы и жильё во Вьетнаме: что теперь можно, что нельзя и где подвох
Закон о жилье 2023 — главный документ, который определяет, как иностранец может купить, арендовать и владеть недвижимостью во Вьетнаме
Карточка закона
О чём этот закон
Это закон о том, кто и на каких условиях может владеть жильём во Вьетнаме. Для иностранцев — это главный документ, который определяет всё: можно ли купить квартиру, на сколько лет, в каком районе, сколько объектов, что можно делать с этим жильём дальше и что будет, когда срок владения закончится.
Если совсем просто: Вьетнам разрешает иностранцам покупать жильё, но с чёткими границами. Эти границы закон 2023 года в ряде пунктов расширил по сравнению с предыдущим законом 2014 года, а в ряде — прописал точнее, убрав серые зоны, которыми раньше пользовались застройщики и риелторы.
Что было раньше
До 1 января 2025 действовал Закон о жилье 2014. По нему иностранцы уже могли покупать жильё в коммерческих проектах, но с существенными ограничениями: срок владения — 50 лет с одним продлением, квота — не более 30% квартир в одном доме.
На практике многие иностранцы обходили закон через «доверенных» вьетнамских партнёров или оформляли жильё на вьетнамского супруга. Закон существовал, но рынок работал во многом в серой зоне — особенно в части краткосрочных сделок и перепродажи. Закон 2023 года пришёл в том числе затем, чтобы эту зону сократить.
Что теперь
Кто имеет право покупать жильё
Закон разделяет иностранцев на три категории — и у каждой свои права:
Иностранные физические лица: любой иностранец с действующим паспортом, въехавший в страну легально и не пользующийся дипломатическим иммунитетом. Туристы с визой — тоже входят в эту категорию формально.
Иностранные организации: компании с иностранным капиталом, зарегистрированные во Вьетнаме, иностранные представительства, инвестфонды, банковские филиалы с действующим инвестиционным сертификатом.
Вьетнамцы за рубежом (Việt kiều): отдельная категория с расширенными правами — фактически приравниваются к гражданам Вьетнама по большинству позиций.
Что можно купить
Квартиры и отдельные дома в коммерческих жилых проектах.
Нельзя: земля. Земля во Вьетнаме иностранцам по-прежнему не продаётся — только аренда у государства.
Нельзя: жильё в зонах, определённых Министерством обороны и МВД как стратегически важные.
Сколько можно купить
На сколько лет
Стандартный срок владения для иностранного физлица — 50 лет с даты получения свидетельства о праве собственности. По истечении срока — возможно однократное продление ещё на 50 лет.
Исключение: если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама — он получает бессрочное право собственности, как у вьетнамца.
Что можно делать с купленным жильём
Продавать, в том числе другим иностранцам — это новая возможность по закону 2023 года.
Сдавать в аренду — но с обязательным письменным уведомлением районного жилищного органа и уплатой налога с аренды.
Дарить и передавать по наследству — с соблюдением условий по срокам владения.
Ипотека — возможна только в банках, лицензированных во Вьетнаме.
Как это влияет
Для местных жителей
Напрямую закон их не ограничивает, но косвенно влияет на рынок. Квоты для иностранцев (30% в здании, 250 домов в квартале) призваны не допустить вытеснения местных жителей из целых жилых кварталов.
Для экспатов
Это закон, который напрямую отвечает на главный вопрос: «Могу ли я купить квартиру здесь?» Ответ — да, если вы легально въехали в страну и у вас есть действующий паспорт. Никакой специальной визы или ВНЖ для покупки жилья не требуется.
Однако важный нюанс: само жильё не даёт вам ни ВНЖ, ни права на постоянное пребывание. Это два совершенно разных правовых поля. Купить квартиру можно, но оставаться жить в ней дольше своей визы всё равно нельзя.
Для инвесторов
Закон 2023 создал более прозрачную основу для сделок: чёткие квоты, официальный механизм перепродажи другим иностранцам, упрощённые процедуры передачи прав. При этом ключевой риск остался прежним: 50-летний срок владения и отсутствие права на землю делают недвижимость во Вьетнаме принципиально отличной от большинства других рынков в регионе.
Для туристов
Формально турист с визой может купить жильё. На практике это экзотический сценарий — но знать о такой возможности полезно тем, кто приезжает с идеей «может, останусь подольше и куплю что-нибудь».
Частые заблуждения
«Куплю квартиру — получу ВНЖ» — нет. Закон о жилье и законодательство о пребывании никак не связаны между собой. Недвижимость не даёт никаких иммиграционных привилегий.
«50 лет — и всё, выселят» — не совсем. По истечении первых 50 лет можно подать на продление ещё на 50 лет. Что будет после — закон пока не регулирует.
«Оформлю на вьетнамского партнёра, чтобы обойти квоты» — это юридически рискованная схема. Закон 2023 целенаправленно закрывает такие лазейки, и в случае спора вы окажетесь без правовой защиты.
«Могу купить виллу с участком земли» — нет. Земля остаётся государственной. Можно купить дом, но не землю под ним — только арендовать.
«30% квота — это много» — зависит от проекта. В популярных районах Хошимина и Ханоя квоты в некоторых домах уже давно заполнены, и новому покупателю-иностранцу войти туда невозможно.
На что теперь внимательно смотреть
Статус проекта: жильё должно быть в коммерческом жилом проекте — не в любом здании. Перед покупкой проверяйте, входит ли конкретный объект в перечень разрешённых для иностранцев.
Зона безопасности: проект не должен находиться в зоне, закрытой Минобороны или МВД. Список публикуется на сайтах провинциальных комитетов.
Квота: перед сделкой уточняйте, не исчерпана ли 30%-я квота в конкретном доме. Это обязанность застройщика — публично раскрывать эту информацию.
Срок в свидетельстве: в документе о праве собственности должна быть явно прописана дата окончания срока владения. Если её нет — это нарушение и повод не подписывать договор.
Аренда: если вы сдаёте купленную квартиру, нужно письменно уведомить районный жилищный орган и платить налог. Это не рекомендация — это обязательство по закону.
Продажа до окончания срока: продать можно, в том числе другому иностранцу, но новый владелец получает не «свежие 50 лет», а остаток срока от исходного свидетельства.
Ипотека: доступна только в банках с лицензией во Вьетнаме. Иностранный банк не поможет.
Что делать прямо сейчас
Если вы экспат и думаете о покупке:
Убедитесь, что выбранный проект разрешён для иностранцев, квота не исчерпана, а в договоре чётко прописан срок владения. Проверьте статус земли под объектом. Наймите местного юриста — это не опция, а необходимость.
Если вы уже владеете жильём по старому закону 2014 года:
Ваши права сохраняются. Условия владения не ухудшились. Но если планируете продавать или продлевать срок — уточните у нотариуса, по каким нормам оформлялось ваше свидетельство.
Если вы инвестор:
Изучите Декрет 95/2024, который уточняет исполнение Закона о жилье — он содержит детали по процедурам, квотам и условиям перепродажи.
Если вас это пока не касается:
Вернитесь к этому материалу, когда будете рассматривать долгосрочное пребывание или инвестиции во Вьетнаме.
Что будет дальше
Это прогноз, а не установленный факт.
Рынок недвижимости во Вьетнаме продолжает активно развиваться. Судя по направлению реформ 2023–2025 годов, государство движется в сторону большей прозрачности сделок и постепенного расширения прав иностранных владельцев. Следующим логичным шагом может стать увеличение квот или введение упрощённого режима для отдельных категорий инвесторов. При этом базовый принцип — земля остаётся государственной — в обозримом будущем вряд ли изменится.
Вывод
Закон о жилье 2023 сделал покупку недвижимости для иностранцев во Вьетнаме более прозрачной и формально доступной. Но «доступно» не значит «просто»: 50-летний срок, квоты, ограничения по зонам, отсутствие прав на землю и полная оторванность от иммиграционного статуса делают эту покупку принципиально другой по природе, чем в большинстве стран. Прежде чем подписывать — стоит понять не только что закон разрешает, но и что остаётся за его рамками.
Этот обзор носит информационный характер и основан на официальном тексте Закона № 27/2023/QH15 и Декрета № 95/2024/NĐ-CP. Для конкретных сделок рекомендуем консультацию с лицензированным юристом во Вьетнаме.
