外国人与越南住房：哪些允许，哪些不允许，以及其中的陷阱在哪里
《2023年住房法》是决定外国人如何在越南购买、租赁和拥有房地产的主要文件。
法律卡
这条法律是关于什么的？
这部法律规定了谁可以在越南拥有房产以及拥有房产的条件。对于外国人来说，这是决定一切的关键文件：他们是否可以购买公寓、可以拥有多少年、可以在哪个区购买、房产数量有多少、可以对房产做什么，以及所有权到期后会发生什么。
简而言之：越南允许外国人购买房产，但有明确的界限。2023年的法律在多个方面扩大了这些界限，相比2014年的法律有所扩展，并在其他方面更加精准，消除了开发商和房地产经纪人此前利用的灰色地带。
以前是什么
2014 年《住房法》于 2025 年 1 月 1 日生效。根据该法，外国人已经可以购买商业项目中的住房，但受到诸多限制：所有权期限为 50 年，可延期一次；且配额不得超过单栋楼宇中公寓总数的 30%。
实际上，许多外国人通过“值得信赖的”越南合伙人或将房产登记在越南配偶名下来规避法律。虽然法律存在，但市场运作很大程度上处于灰色地带——尤其是在短期交易和转售方面。2023年出台的法律，部分目的就是为了缩小这一灰色地带。
怎么办
谁有权购买住房？
该法律将外国人分为三类，每一类都享有各自的权利：
外国人：指持有有效护照、合法入境且不享有外交豁免权的任何外国人。持有签证的游客也正式属于此类。
外国组织：在越南注册的外资公司、外国代表处、投资基金、持有有效投资许可证的银行分支机构。
海外越南人（Việt kiều）：享有更大权利的单独类别——在大多数方面与越南公民享有同等权利。
你能买什么？
商业住宅项目中的公寓和独立式住宅。
不，是土地。越南的土地仍然不出售给外国人，只能从国家租赁。
禁止：在国防部和内务部指定的具有战略意义的地区建造房屋。
你能买多少？
几岁
外国个人拥有该房产的标准期限为自获得产权证之日起50年。期满后，可以申请一次延期，再延长50年。
例外：如果外国人与越南公民结婚，他将获得与越南公民一样的永久财产权。
您可以如何处置您购买的房产？
根据 2023 年的法律，出售（包括出售给其他外国人）成为一种新的可能性。
出租——但必须以书面形式通知区住房管理部门并缴纳租金税。
赠与和继承须遵守所有权条款的相关规定。
只有获得越南许可的银行才能提供抵押贷款。
它如何影响
对于当地居民
法律并未直接限制外国人购房，但确实间接影响了市场。对外国人的配额限制（每栋楼30%，每街区250套房屋）旨在防止当地居民被迫迁离整个居住区。
Для экспатов
这项法律直接回答了核心问题：“我可以在这里买房吗？”答案是肯定的，只要您合法入境并持有有效护照即可。购买房屋无需特殊签证或居留许可。
然而，需要特别注意的是：仅凭住房并不能获得临时居留许可或永久居留权。这两者涉及完全不同的法律框架。您可以购买公寓，但居住时间仍不能超过签证有效期。
对于投资者
2023年的法律为交易创建了一个更加透明的框架：明确的配额、官方的外国人转售机制以及简化的产权转移程序。然而，主要风险依然存在：50年的所有权期限以及缺乏产权证，使得越南的房地产市场与该地区大多数其他市场存在根本差异。
对于游客
理论上讲，持签证的游客可以买房。实际上，这种情况比较少见，但对于那些抱着“也许我会多待一段时间，买套房子”想法的人来说，了解这种选择还是很有用的。
常见误解
“买房就能拿到居留许可” ——不行。住房法和居留法完全无关。房地产交易并不能带来任何移民方面的好处。
“50年——然后就结束了，他们会把你赶走” ——并非如此。第一个50年后，你可以申请延期50年。之后会发生什么，目前还没有法律规定。
“我将以越南合伙人的名义注册，以规避配额限制”这种做法存在法律风险。2023年的法律明确堵住了此类漏洞，一旦发生纠纷，您将无法获得法律保护。
“我可以买一栋带地皮的别墅” ——不行。土地仍然是国有的。你可以买房子，但买不到房子下面的土地——只能租。
“30%的配额太多了”取决于具体项目。在胡志明市和河内的热门地段，一些楼盘的配额早已售罄，使得新的外国买家根本无法入场。
现在需要仔细观察什么
项目状态：房产必须位于商业住宅项目中，而非任何建筑物内。购买前，请确认该房产是否在外国人可购买的房产清单中。
安全区域：项目不得位于国防部或内务部管辖的区域内。相关名单已在各省委员会网站上公布。
配额：在达成交易前，请确认特定楼盘的30%配额是否已用完。开发商有责任公开披露此信息。
产权证上的到期日：产权证必须明确注明所有权的终止日期。未注明到期日属于违约行为，也是拒绝签署合同的理由。
出租：如果您出租已购买的公寓，您必须以书面形式通知所在地区的住房管理部门并缴纳租金税。这不是建议，而是法律义务。
到期前出售：可以出售，包括出售给其他外国人，但新所有者不会获得“新的 50 年”，而是获得原证书剩余的期限。
抵押贷款：仅可通过越南持牌银行办理。外国银行不提供协助。
现在该怎么做
如果您是旅居海外人士，并且正在考虑购房：
务必确认所选项目允许外国人参与，名额尚未用完，且合同中明确规定了项目期限。核实项目用地的产权状况。聘请当地律师——这并非可有可无，而是必不可少。
如果您已根据 2014 年的旧法律拥有房屋：
您的权利依然有效，所有权状况未受影响。但是，如果您计划出售或续展产权，请咨询公证人以确定产权的法律要求。
如果您是投资者：
请查阅第 95/2024 号法令，该法令阐明了住房法的实施细则——其中包含有关程序、配额和转售条件的详细信息。
如果这还不让你感到担忧：
如果您考虑在越南长期居住或投资，请参考这些资料。
接下来会发生什么？
这只是预测，并非既定事实。
越南房地产市场持续快速增长。从2023-2025年的改革议程来看，政府正朝着提高交易透明度和逐步扩大外资所有权的方向发展。下一步合乎逻辑的举措可能是提高配额或为特定类别的投资者引入简化的制度。然而，土地仍属国有这一基本原则在可预见的未来不太可能改变。
结论
2023年《住房法》使外国人在越南购房更加透明，也更易于合法化。但“易于合法化”并不意味着“容易”：50年的租期、配额限制、分区限制、缺乏土地所有权证以及完全不考虑移民身份等规定，使得越南的购房方式与大多数国家的购房方式截然不同。因此，在签署合同之前，务必了解法律允许和禁止的内容。
本概述仅供参考，依据越南第27/2023/QH15号法律和第95/2024/NĐ-CP号法令的正式文本编写。对于具体交易，我们建议您咨询越南执业律师。
