外國人與越南住房：哪些允許，哪些不允許，以及其中的陷阱在哪裡
《2023年住房法》是決定外國人如何在越南購買、租賃和擁有房地產的主要文件。
法律卡
這條法律是關於什麼的？
這部法律規定了誰可以在越南擁有房產以及擁有房產的條件。對於外國人來說，這是決定一切的關鍵文件：他們是否可以購買公寓、可以擁有多少年、可以在哪個區購買、房產數量有多少、可以對房產做什麼，以及所有權到期後會發生什麼。
簡而言之：越南允許外國人購買房產，但有明確的界線。 2023年的法律在多個方面擴大了這些界限，相比2014年的法律有所擴展，並在其他方面更加精準，消除了開發商和房地產經紀人先前利用的灰色地帶。
之前發生了什麼
2014 年《住房法》於 2025 年 1 月 1 日生效。根據該法，外國人已經可以購買商業項目中的住房，但受到諸多限制：所有權期限為 50 年，可延期一次；且配額不得超過單棟樓宇中公寓總數的 30%。
實際上，許多外國人透過「值得信賴的」越南合夥人或將房產登記在越南配偶名下來規避法律。雖然法律存在，但市場運作很大程度上處於灰色地帶——尤其是在短期交易和轉售方面。 2023年推出的法律，部分目的就是為了縮小這一灰色地帶。
接下來怎麼辦？
誰有權利購買房屋？
該法將外國人分為三類，每一類都享有各自的權利：
外國人：指持有有效護照、合法入境且不享有外交豁免權的任何外國人。持有簽證的遊客也正式屬於此類。
外國組織：在越南註冊的外資公司、外國代表處、投資基金、持有有效投資許可證的銀行分行。
越南海外公民（Việt kiều）：一個享有更大權利的獨立類別－在大多數方面與越南公民享有同等權利。
你能買什麼
商業住宅項目中的公寓和獨立式住宅。
不，是土地。越南的土地仍然不出售給外國人，只能向國家租用。
禁止：在國防部和內政部指定的具有戰略意義的地區建造房屋。
你能買多少？
多少年？
外國個人擁有該房產的標準期限為自取得產權證之日起50年。期滿後，可以申請一次延期，再延長50年。
例外：如果外國人與越南公民結婚，他將獲得與越南公民一樣的永久財產權。
您可以如何處置您購買的房產？
根據 2023 年的法律，出售（包括出售給其他外國人）成為一種新的可能性。
出租－但必須以書面通知區住宅管理部門並繳納租金稅。
贈與和繼承須遵守所有權條款的相關規定。
只有獲得越南許可的銀行才能提供抵押貸款。
它如何影響
對於當地居民
法律並未直接限制外國人購房，但確實間接影響了市場。對外國人購屋設定配額（每棟大樓30%的面積，每街區250套房屋）旨在防止當地居民被迫遷離整個居住區。
對於外籍人士
這項法律直接回答了核心問題：「我可以在這裡買房子嗎？」答案是肯定的，只要您合法入境並持有有效護照即可。購買房屋無需特殊簽證或居留許可。
然而，需要特別注意的是：僅憑住房並不能獲得臨時居留許可或永久居留權。這兩者涉及完全不同的法律框架。您可以購買公寓，但居住時間仍不能超過簽證有效期限。
對於投資者
2023年的法律為交易創建了一個更透明的框架：明確的配額、官方的外國人轉售機制以及簡化的產權轉移程序。然而，主要風險依然存在：50年的所有權期限以及缺乏產權證，使得越南的房地產市場與該地區大多數其他市場之間存在根本差異。
對於遊客來說
理論上講，持簽證的遊客可以買房子。實際上，這種情況比較少見，但對於那些抱著「也許我會多待一段時間，買套房子」想法的人來說，了解這種可能性還是很有用的。
常見誤解
「買房就能拿到居留許可」 ——不行。住房法和居留法完全無關。房地產交易並不能帶來任何移民方面的好處。
「50年——然後就結束了，他們會把你趕走」 ——並非如此。第一個50年後，你可以申請延期50年。之後會發生什麼，目前還沒有法律規定。
「我將以越南合夥人的名義註冊，以規避配額限制」這種做法存在法律風險。 2023年的法律明確堵住了此類漏洞，一旦發生糾紛，您將無法獲得法律保護。
「我可以買一棟有地皮的別墅」 ——不行。土地仍然是國有的。你可以買房子，但買不到房子底下的土地──只能租。
「30%的配額太多了」取決於具體項目。在胡志明市和河內的熱門地段，一些樓盤的配額早已售罄，使得新的外國買家根本無法入場。
現在需要仔細觀察什麼
工程狀態：房產必須位於商業住宅項目中，而非任何建築物內。購買前，請確認該房產是否在外國人可購買的房產清單中。
安全區域：項目不得位於國防部或內政部管轄的區域內。相關名單已在各省委員會網站上公佈。
配額：在達成交易前，請確認特定樓盤的30%配額是否已用完。開發商有責任公開揭露此資訊。
產權證上的到期日：產權證必須明確註明所有權的終止日期。未註明到期日屬於違約行為，也是拒絕簽署合約的理由。
出租：如果您出租已購買的公寓，您必須以書面通知所在地區的房屋管理部門並繳納租金稅。這不是建議，而是法律義務。
到期前出售：可以出售，包括出售給其他外國人，但新所有者不會獲得“新的 50 年”，而是獲得原始證書剩餘的期限。
抵押貸款：僅可透過越南持牌銀行辦理。外國銀行不提供協助。
現在該怎麼做
如果您是旅居海外人士，並且正在考慮購屋：
務必確認所選項目允許外國人參與，名額尚未用完，且合約中明確規定了項目期限。核實項目用地的產權狀況。聘請當地律師——這並非可有可無，而是不可或缺。
如果您已根據 2014 年的舊法律擁有房屋：
您的權利依然有效，所有權狀況不受影響。但是，如果您打算出售或續展產權，請諮詢公證人以確定產權的法律要求。
如果您是投資者：
請查閱第 95/2024 號法令，該法令闡明了住房法的實施細則——其中包含有關程序、配額和轉售條件的詳細資訊。
如果這還不讓你感到擔憂：
如果您考慮在越南長期居住或投資，請參考這些資料。
接下來會發生什麼
這只是預測，並非既定事實。
越南房地產市場持續快速成長。從2023-2025年的改革議程來看，政府正朝著提高交易透明度和逐步擴大外資所有權的方向發展。下一步合乎邏輯的舉措可能是提高配額或為特定類別的投資者引入簡化的製度。然而，土地仍屬國有這項基本原則在可預見的未來不太可能改變。
產量
2023年《住房法》讓外國人在越南購屋更加透明，也更容易合法化。但「易於合法化」並不意味著「容易」：50年的租期、配額限制、分區限制、缺乏土地所有權證以及完全不考慮移民身份等規定，使得越南的購房方式與大多數國家的購房方式截然不同。因此，在簽署合約之前，請務必了解法律允許和禁止的內容。
本概述僅供參考，依據越南第27/2023/QH15號法律和第95/2024/NĐ-CP號法令的正式文本編寫。對於具體交易，我們建議您諮詢越南執業律師。
