Вьетнам дахь гадаадын иргэд ба орон сууц: одоо юу зөвшөөрөгдсөн, юу зөвшөөрөгдөөгүй, мөн хаана баригдаж байна вэ?
2023 оны Орон сууцны тухай хууль нь гадаадын иргэд Вьетнамд үл хөдлөх хөрөнгө хэрхэн худалдаж авах, түрээслэх, эзэмших боломжтойг тодорхойлдог гол баримт бичиг юм .
Хуулийн карт
Энэ хууль юуны тухай вэ?
Энэ хууль нь Вьетнамд хэн, ямар нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшиж болохыг зохицуулдаг. Гадаадын иргэдийн хувьд энэ нь бүх зүйлийг тодорхойлдог гол баримт бичиг юм: тэд орон сууц худалдаж авах боломжтой эсэх, хэдэн жилийн хугацаатай, аль дүүрэгт, хэдэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй, тэд үл хөдлөх хөрөнгөөрөө юу хийж болох, өмчлөх хугацаа нь дуусахад юу болох зэрэг.
Энгийнээр хэлбэл: Вьетнам улс гадаадын иргэдэд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахыг зөвшөөрдөг боловч тодорхой хил хязгаартай байдаг. 2023 оны хууль нь өмнөх 2014 оны хуультай харьцуулахад эдгээр хил хязгаарыг хэд хэдэн талаар өргөжүүлсэн бөгөөд бусад тохиолдолд илүү нарийвчлалтайгаар хөгжүүлэгчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын өмнө нь ашиглаж байсан саарал бүсүүдийг арилгасан.
Өмнө нь юу болсон
2025 оны 1-р сарын 1 хүртэл 2014 оны Орон сууцны тухай хууль хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан. Үүний дагуу гадаадын иргэд арилжааны төслүүдээс орон сууц худалдаж авах боломжтой байсан ч мэдэгдэхүйц хязгаарлалттай байсан: өмчлөх хугацаа нь нэг удаа сунгах замаар 50 жил байсан бөгөөд квот нь нэг барилга дахь орон сууцны 30%-иас хэтрэхгүй байв.
Практикт олон гадаадын иргэд "итгэмжлэгдсэн" Вьетнам түншүүдээр дамжуулан эсвэл Вьетнам эхнэр/нөхрийнхөө нэр дээр өмч хөрөнгөө бүртгүүлснээр хуулийг тойрч гарсан. Хууль байсан ч зах зээл нь ихэвчлэн саарал бүсэд, ялангуяа богино хугацааны гүйлгээ болон дахин борлуулалтын хувьд үйл ажиллагаагаа явуулдаг байв. Энэхүү саарал бүсийг багасгах зорилгоор 2023 оны хуулийг баталсан.
Одоо яах вэ?
Хэн орон сууц худалдаж авах эрхтэй вэ?
Хуулиар гадаадын иргэдийг гурван ангилалд хуваадаг бөгөөд тус бүр өөрийн гэсэн эрхтэй байдаг:
Гадаадын хувь хүмүүс: хууль ёсоор тус улсад нэвтэрсэн, дипломат дархан эрх эдэлдэггүй хүчинтэй паспорттой аливаа гадаадын иргэн. Визтэй жуулчдыг мөн энэ ангилалд албан ёсоор хамруулна.
Гадаадын байгууллагууд: Вьетнамд бүртгэлтэй гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниуд, гадаадын төлөөлөгчийн газрууд, хөрөнгө оруулалтын сангууд, хүчин төгөлдөр хөрөнгө оруулалтын гэрчилгээтэй банкны салбарууд.
Гадаадад байгаа Вьетнамчууд (Việt kiều): өргөжүүлсэн эрхтэй тусдаа ангилалд багтдаг бөгөөд ихэнх талаараа Вьетнамын иргэдтэй адил тэгш эрхтэй.
Та юу худалдаж авах боломжтой вэ?
Арилжааны орон сууцны төслүүд дэх орон сууц, тусдаа байшингууд.
Үгүй: газар. Вьетнамд газрыг гадаадынханд зараагүй хэвээр байгаа бөгөөд зөвхөн улсаас түрээслүүлдэг.
Хориглоно: Батлан хамгаалах яам болон Дотоод хэргийн яамнаас стратегийн ач холбогдолтой гэж тогтоосон газруудад орон сууц барих.
Та хэр ихийг худалдаж авч чадах вэ?
Хэдэн жилийн турш?
Гадаадын иргэний өмчлөх стандарт хугацаа нь өмчлөх эрхийн гэрчилгээг хүлээн авсан өдрөөс хойш 50 жил байна. Хугацаа дуусахад дахин 50 жилээр нэг удаа сунгах боломжтой.
Үл хамаарах зүйл: хэрэв гадаадын иргэн Вьетнамын иргэнтэй гэрлэсэн бол Вьетнамын иргэнтэй адил мөнхийн өмчлөх эрхийг эдэлнэ.
Худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгөөрөө юу хийж болох вэ?
2023 оны хуулийн дагуу бусад гадаадын иргэдэд худалдах нь шинэ боломж юм.
Түрээслүүлэх - гэхдээ дүүргийн орон сууцны газарт заавал бичгээр мэдэгдэж, түрээсийн татвар төлөх шаардлагатай.
Бэлэг болон өв залгамжлал нь өмчлөлийн нөхцөлтэй холбоотой нөхцөлүүдээс хамаарна.
Орон сууцны зээлийг зөвхөн Вьетнамд тусгай зөвшөөрөлтэй банкуудаас авах боломжтой.
Энэ нь хэрхэн нөлөөлдөг вэ
Орон нутгийн оршин суугчдын хувьд
Хууль нь тэднийг шууд хязгаарладаггүй ч зах зээлд шууд бусаар нөлөөлдөг. Гадаадын иргэдэд зориулсан квот (барилгын 30%, блок тутамд 250 байшин) нь орон нутгийн оршин суугчдыг бүхэл бүтэн орон сууцны хорооллоос нүүлгэн шилжүүлэхээс урьдчилан сэргийлэх зорилготой юм.
Гадаадын иргэдэд зориулсан
Энэ хууль нь "Би эндээс орон сууц худалдаж авч болох уу?" гэсэн гол асуултад шууд хариулж байна. Хариулт нь тийм, та тус улсад хууль ёсоор нэвтэрсэн бөгөөд хүчинтэй паспорттой байх ёстой. Байшин худалдаж авахад тусгай виз эсвэл оршин суух зөвшөөрөл шаардлагагүй.
Гэсэн хэдий ч нэг чухал анхааруулга: зөвхөн орон сууц нь танд түр оршин суух зөвшөөрөл эсвэл байнгын оршин суух эрх олгохгүй. Эдгээр нь хоёр өөр хууль эрх зүйн хүрээ юм. Та орон сууц худалдаж авч болох ч визний хугацаанаас илүү удаан хугацаанд тэндээ байж чадахгүй.
Хөрөнгө оруулагчдын хувьд
2023 оны хууль нь гүйлгээний илүү ил тод хүрээг бий болгосон: тодорхой квот, бусад гадаадын иргэдэд дахин борлуулах албан ёсны механизм, өмчлөх эрхийн шилжүүлгийн хялбаршуулсан журам. Гэсэн хэдий ч гол эрсдэл хэвээр байна: 50 жилийн өмчлөх хугацаа болон өмчлөх эрхийн гэрчилгээ байхгүй нь Вьетнамын үл хөдлөх хөрөнгийг тус бүс нутгийн бусад ихэнх зах зээлээс үндсээр нь өөр болгодог.
Жуулчдад зориулсан
Техникийн хувьд визтэй жуулчин байшин худалдаж авах боломжтой. Практик дээр энэ бол ер бусын үзэгдэл боловч "магадгүй би удаан хугацаанд үлдэж, ямар нэгэн зүйл худалдаж авах байх" гэсэн бодолтой ирдэг хүмүүст энэ боломжийн талаар мэдэх нь ашигтай юм.
Нийтлэг буруу ойлголтууд
"Орон сууц худалдаж аваад оршин суух зөвшөөрөл аваарай" - үгүй. Орон сууцны хууль болон оршин суух эрхийн хууль нь огт хамааралгүй. Үл хөдлөх хөрөнгө нь цагаачлалын ямар ч хөнгөлөлт үзүүлдэггүй.
"50 жил - тэгээд л болоо, тэд чамайг хөөж гаргана" - тийм биш. Эхний 50 жилийн дараа та дахин 50 жилээр сунгуулах хүсэлт гаргаж болно. Үүний дараа юу болохыг хуулиар хараахан зохицуулаагүй байна.
"Квотыг тойрч гарахын тулд би үүнийг Вьетнамын түншийн нэр дээр бүртгүүлнэ" гэдэг нь хууль эрх зүйн хувьд эрсдэлтэй схем юм. 2023 оны хууль ийм цоорхойг тусгайлан хаадаг бөгөөд маргаан гарсан тохиолдолд та хууль эрх зүйн хамгаалалтгүй болно.
"Би газартай зуслангийн байшин худалдаж авч болно" - үгүй. Газар нь улсын өмч хэвээр байна. Та байшин худалдаж авч болно, гэхдээ доор нь байгаа газрыг нь худалдаж авахгүй - зөвхөн түрээслүүлнэ.
"30%-ийн квот хэтэрхий их байна" гэдэг нь төслөөс хамаарна. Хо Ши Мин хот болон Ханойн алдартай газруудад зарим барилгуудын квотыг аль хэдийн дүүргэсэн тул гадаадын шинэ худалдан авагчид орох боломжгүй болсон.
Одоо юуг анхааралтай ажиглах хэрэгтэй вэ
Төслийн төлөв: Үл хөдлөх хөрөнгө нь зүгээр нэг барилга биш, харин арилжааны орон сууцны төсөлд байх ёстой. Худалдан авахаасаа өмнө тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь гадаадын иргэдэд зөвшөөрөгдсөн үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалтад байгаа эсэхийг шалгана уу.
Аюулгүй байдлын бүс: төсөл нь Батлан хамгаалах яам эсвэл Дотоод хэргийн яамны хязгаарласан бүсэд байрлах ёсгүй. Жагсаалтыг мужийн хороодын вэбсайтууд дээр нийтэлсэн болно.
Квот: Гэрээ байгуулахаасаа өмнө тодорхой барилгад 30%-ийн квот хүрсэн эсэхийг шалгана уу. Энэ мэдээллийг олон нийтэд мэдээлэх нь хөгжүүлэгчийн үүрэг хариуцлага юм.
Өмчлөлийн гэрчилгээний хугацаа дуусах огноо: Өмчлөлийн гэрчилгээнд өмчлөлийн хугацаа дуусах огноог тодорхой заасан байх ёстой. Үүнийг биелүүлээгүй тохиолдолд зөрчил гаргаж, гэрээнд гарын үсэг зурахгүй байх үндэслэл болно.
Түрээслэх: Хэрэв та худалдаж авсан орон сууцаа түрээслүүлбэл дүүргийн орон сууцны газарт бичгээр мэдэгдэж, түрээсийн татвар төлөх ёстой. Энэ бол зөвлөмж биш, харин хуулийн үүрэг юм.
Хугацаа дуусахаас өмнө худалдах: Өөр гадаадын иргэнд худалдах боломжтой боловч шинэ эзэмшигч нь "шинэ 50 жил"-ийг бус анхны гэрчилгээний үлдсэн хугацааг авна.
Ипотекийн зээл: Зөвхөн Вьетнамд тусгай зөвшөөрөлтэй банкуудаар дамжуулан авах боломжтой. Гадаадын банкууд тусламж үзүүлэхгүй.
Одоо юу хийх вэ
Хэрэв та гадаадын иргэн бөгөөд худалдан авах талаар бодож байгаа бол:
Сонгосон төсөл нь гадаадын иргэдэд зөвшөөрөгдсөн, квот дуусаагүй, гэрээнд эзэмшлийн хугацааг тодорхой заасан эсэхийг шалгаарай. Төслийн хүрээнд байгаа газрын статусыг шалгана уу. Орон нутгийн хуульч хөлслөх - энэ бол сонголт биш, харин зайлшгүй шаардлага юм.
Хэрэв та 2014 оны хуучин хуулийн дагуу аль хэдийн орон сууц эзэмшдэг бол:
Таны эрх хэвээрээ байна. Таны өмчлөлийн нөхцөл байдал муудаагүй байна. Гэсэн хэдий ч, хэрэв та өмчлөх эрхээ зарах эсвэл шинэчлэхээр төлөвлөж байгаа бол өмчлөх эрхийнхээ хууль ёсны шаардлагыг тодорхойлохын тулд нотариатчтай холбогдоно уу.
Хэрэв та хөрөнгө оруулагч бол:
Орон сууцны тухай хуулийн хэрэгжилтийг тодруулсан 95/2024 тоот тогтоолыг хянаж үзнэ үү - энэ нь журам, квот, дахин борлуулах нөхцөлийн талаарх дэлгэрэнгүй мэдээллийг агуулдаг.
Хэрэв энэ нь танд хараахан хамааралгүй бол:
Вьетнамд удаан хугацаагаар оршин суух эсвэл хөрөнгө оруулах талаар бодож байхдаа энэ материалыг дахин үзнэ үү.
Цаашид юу болох бол
Энэ бол урьдчилсан мэдээ болохоос батлагдсан баримт биш.
Вьетнамын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хурдацтай өссөөр байна. 2023-2025 оны шинэчлэлийн хөтөлбөрөөс харахад засгийн газар гүйлгээний ил тод байдлыг нэмэгдүүлэх, гадаадын өмчлөх эрхийг аажмаар өргөжүүлэх чиглэлд шилжиж байна. Дараагийн логик алхам бол квотыг нэмэгдүүлэх эсвэл тодорхой ангиллын хөрөнгө оруулагчдад хялбаршуулсан дэглэм нэвтрүүлэх явдал байж болох юм. Гэсэн хэдий ч газар төрийн өмч хэвээр байх үндсэн зарчим ойрын ирээдүйд өөрчлөгдөх магадлал багатай юм.
дүгнэлт
2023 оны Орон сууцны тухай хууль нь Вьетнамд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах ажиллагааг илүү ил тод, гадаадын иргэдэд албан ёсоор хүртээмжтэй болгосон. Гэхдээ "хүртээмжтэй" гэдэг нь "амархан" гэсэн үг биш юм: 50 жилийн хугацаа, квот, бүсчлэлийн хязгаарлалт, газрын өмчлөл байхгүй, цагаачлалын статусыг бүрэн үл тоомсорлох нь энэ төрлийн худалдан авалтыг ихэнх улс орнуудаас үндсээр нь өөр болгодог. Гарын үсэг зурахаасаа өмнө хууль юуг зөвшөөрдөг төдийгүй юуг хориглодогийг ойлгох нь чухал юм.
Энэхүү тойм нь зөвхөн мэдээллийн зорилгоор хийгдсэн бөгөөд 27/2023/QH15 дугаар хууль болон 95/2024/NĐ-CP дугаар тогтоолын албан ёсны текст дээр үндэслэсэн болно. Тодорхой гүйлгээний хувьд Вьетнамын мэргэшсэн хуульчтай зөвлөлдөхийг зөвлөж байна.
