ベトナムにおける外国人の住居事情：現在認められていること、認められていないこと、そして落とし穴はどこにあるのか
2023年住宅法は、外国人がベトナムで不動産を購入、賃貸、所有する方法を規定する主要な文書です。
法律カード
この法律は何に関するものですか？
この法律は、ベトナムで誰がどのような条件で不動産を所有できるかを規定しています。外国人にとって、これはあらゆることを決定づける重要な文書です。アパートを購入できるかどうか、購入期間、居住地域、所有物件数、物件の利用方法、所有権が失効した場合の手続きなど、すべてがこの法律によって決まります。
簡単に言うと、ベトナムでは外国人が不動産を購入することは認められているが、明確な制限がある。2023年の法律は、2014年の法律と比べていくつかの点でその制限を拡大し、また別の点ではより明確化することで、これまで開発業者や不動産業者が悪用してきた曖昧な領域を排除した。
以前はどうだった
2025年1月1日までは、2014年住宅法が施行されていた。この法律の下では、外国人は商業プロジェクトの住宅を購入することができたが、大きな制限があった。所有期間は50年で、1回の延長が認められる。また、1つの建物内のアパートの30%までしか購入できないという制限があった。
実際には、多くの外国人が「信頼できる」ベトナム人パートナーを利用したり、ベトナム人の配偶者の名義で不動産を登記したりすることで、法律を回避していた。法律は存在していたものの、特に短期取引や転売に関しては、市場は概ねグレーゾーンで運営されていた。2023年の法律は、こうしたグレーゾーンを縮小することを目的の一つとして導入された。
それで
住宅を購入する権利は誰にあるのか？
法律では外国人を3つのカテゴリーに分類し、それぞれに独自の権利を定めている。
外国人：有効なパスポートを所持し、合法的に入国した外国人であって、外交特権を有しない者。ビザを所持する観光客も正式にはこのカテゴリーに含まれる。
外国組織：ベトナムに登録されている外資系企業、外国駐在員事務所、投資ファンド、有効な投資証明書を有する銀行支店。
在外ベトナム人（Việt kiều）：権利が拡大された別のカテゴリーであり、ほとんどの点でベトナム国民と実質的に同等である。
何が買えますか
商業住宅プロジェクト内のアパートおよび戸建て住宅。
いいえ、土地に関しては。ベトナムでは土地は外国人にはまだ売却されておらず、国からリースするのみです。
禁止事項：国防省および内務省が戦略的に重要と指定した地域における住宅建設。
どれくらい買えますか？
何歳
外国人の所有権の標準期間は、権利証書の受領日から50年間です。満了後、1回限り50年間の延長が可能です。
例外：外国人がベトナム国民と結婚した場合、その外国人はベトナム国民と同様に永久的な財産権を得る。
購入した物件で何ができるでしょうか？
2023年の法律では、外国人を含む他者への販売が新たに可能になった。
賃貸は可能ですが、地区住宅当局への書面による通知と賃貸税の納付が義務付けられています。
贈与および相続は、所有権に関する条件に従うものとする。
住宅ローンは、ベトナムで認可を受けた銀行からのみ利用可能です。
どのような影響がありますか？
地元住民向け
法律は外国人居住者を直接的に制限するものではないが、間接的に市場に影響を与えている。外国人居住者の割り当て（建物の30％、1ブロックあたり250戸）は、地元住民が居住地域全体から追い出されるのを防ぐことを目的としている。
Для экспатов
この法律は、「ここでアパートを購入できますか？」という主要な疑問に直接答えています。答えはイエスです。合法的に入国し、有効なパスポートを所持していれば、購入可能です。住宅購入に特別なビザや居住許可は必要ありません。
ただし、重要な注意点があります。住居を所有しているだけでは、一時滞在許可証も永住権も得られません。これらは全く異なる法的枠組みです。アパートを購入することはできますが、ビザの有効期間を超えて滞在することはできません。
投資家向け
2023年の法律は、明確な割当枠、外国人への転売のための公式な仕組み、簡素化された所有権移転手続きなど、取引の透明性を高める枠組みを構築した。しかし、依然として大きなリスクは残っている。50年という長期の所有権期間と所有権証書の不在は、ベトナムの不動産市場をこの地域の他のほとんどの市場とは根本的に異なるものにしている。
観光客向け
厳密に言えば、ビザを持つ観光客でも住宅を購入することは可能です。実際にはこれは非常に稀なケースですが、「もしかしたらもっと長く滞在して何か買おうかな」と考えている人にとっては、この選択肢を知っておくことは有益でしょう。
よくある誤解
「アパートを買って居住許可証を取得すればいい」 ――いいえ。住宅法と居住法は全く関係ありません。不動産は移民上のメリットを一切もたらしません。
「50年で終わり、立ち退きを迫られる」 ――そうとは限りません。最初の50年が経過した後、さらに50年間の延長を申請することができます。それ以降のことは、まだ法律で定められていません。
「ベトナム人のパートナー名義で登録すれば、割当制を回避できる」というのは、法的にリスクの高い計画です。2023年の法律は、こうした抜け穴を明確に塞いでおり、紛争が発生した場合、法的保護を受けられなくなるでしょう。
「土地付きの別荘が買える」 ――いいえ。土地は国有のままです。家は買えますが、その下の土地は買えません。賃貸しかできないのです。
「30％の割り当ては多すぎる」というのは、プロジェクトによって異なる。ホーチミン市やハノイの人気エリアでは、一部の建物の割り当てが既に満了しており、外国人新規購入者が参入することは不可能になっている。
今、注意深く見ておくべきことは何か
プロジェクトの状況：物件は商業住宅プロジェクト内の物件である必要があり、単なる建物ではいけません。購入前に、その物件が外国人に許可されている物件リストに掲載されているかどうかを確認してください。
安全保障区域：プロジェクトは、国防省または内務省によって制限されている区域内に設置してはなりません。制限区域の一覧は、各州委員会のウェブサイトに掲載されています。
割り当て：契約を結ぶ前に、特定の建物で30％の割り当てが達成されているかどうかを確認してください。この情報を公表するのは開発業者の責任です。
所有権証書の有効期限：所有権証書には、所有権の終了日を明確に記載しなければなりません。記載がない場合は契約違反となり、契約締結を拒否する理由となります。
賃貸：購入したアパートを賃貸に出す場合は、地区住宅局に書面で通知し、賃貸税を納付する必要があります。これは推奨事項ではなく、法的義務です。
有効期限前の売却：外国人を含む第三者への売却は可能ですが、新しい所有者は「新たな50年間」ではなく、元の証明書の残存期間を受け取ります。
住宅ローン：ベトナム国内で認可を受けた銀行のみ利用可能です。外国銀行は融資を提供していません。
今すぐすべきこと
もしあなたが海外在住者で、購入を検討しているなら：
選択したプロジェクトが外国人に許可されていること、割り当て枠が使い果たされていないこと、契約書に居住期間が明確に記載されていることを確認してください。プロジェクト用地の状況も確認してください。現地の弁護士を雇うことは、選択肢ではなく必須事項です。
2014年の旧法に基づいて既に住宅を所有している場合：
お客様の権利はそのまま維持されます。所有権の状況は悪化していません。ただし、所有権を売却または更新する予定がある場合は、公証人に確認して、所有権に関する法的要件をご確認ください。
あなたが投資家である場合：
住宅法の施行について明確にした政令95/2024をご確認ください。この政令には、手続き、割り当て、転売条件に関する詳細が記載されています。
もしこれがまだあなたにとって問題でないなら：
ベトナムへの長期滞在や投資をご検討の際は、この資料をご参照ください。
次に何が起こるでしょうか？
これは予測であり、確定した事実ではありません。
ベトナムの不動産市場は引き続き急速な成長を遂げている。2023年から2025年にかけての改革アジェンダを見る限り、政府は取引の透明性向上と外国人所有権の段階的な拡大を目指しているようだ。次の論理的なステップとしては、割り当て枠の拡大、あるいは特定の投資家カテゴリーに対する簡素化された制度の導入が考えられる。しかしながら、土地は国有のままであるという基本原則は、近い将来変わる可能性は低いだろう。
出力
2023年住宅法により、ベトナムにおける不動産購入はより透明性が高まり、外国人にとっても手続きが簡素化されました。しかし、「手続きが簡素化された」からといって「簡単」というわけではありません。50年の契約期間、割当制、ゾーニング規制、土地所有権証書の欠如、そして移民ステータスの完全な無視といった点が、この種の不動産購入を他の多くの国とは根本的に異なるものにしています。契約書に署名する前に、法律で認められていることだけでなく、禁止されていることも理解しておくことが重要です。
本概要は情報提供のみを目的としており、法律第27/2023/QH15号および政令第95/2024/NĐ-CP号の公式文書に基づいています。具体的な取引については、ベトナムの弁護士にご相談されることをお勧めします。
