Ausländer und Wohnen in Vietnam: Was ist erlaubt, was nicht und wo liegt der Haken?
Das Wohnungsgesetz 2023 ist das wichtigste Dokument, das regelt, wie Ausländer in Vietnam Immobilien kaufen, mieten und besitzen können.
Gesetzkarte
Worum geht es in diesem Gesetz?
Dieses Gesetz regelt, wer in Vietnam Eigentum besitzen darf und unter welchen Bedingungen. Für Ausländer ist es das zentrale Dokument, das alles bestimmt: ob sie eine Wohnung kaufen dürfen, für wie viele Jahre, in welchem Bezirk, wie viele Immobilien es gibt, was sie mit der Immobilie tun dürfen und was passiert, wenn ihr Eigentum erlischt.
Vereinfacht gesagt: Vietnam erlaubt Ausländern den Immobilienerwerb, allerdings unter klar definierten Bedingungen. Das Gesetz von 2023 hat diese Grenzen im Vergleich zum Vorgängergesetz von 2014 in mancherlei Hinsicht erweitert und in anderer Hinsicht präzisiert, wodurch Grauzonen beseitigt wurden, die zuvor von Bauträgern und Maklern ausgenutzt worden waren.
Was war vorher
Bis zum 1. Januar 2025 galt das Wohnungsgesetz von 2014. Gemäß diesem Gesetz konnten Ausländer bereits Wohnungen in gewerblichen Projekten erwerben, jedoch mit erheblichen Einschränkungen: Die Besitzdauer betrug 50 Jahre mit einer Verlängerungsmöglichkeit, und die Quote lag bei maximal 30 % der Wohnungen in einem einzelnen Gebäude.
In der Praxis umgingen viele Ausländer das Gesetz durch „vertrauenswürdige“ vietnamesische Partner oder indem sie ihr Eigentum auf den Namen ihres vietnamesischen Ehepartners eintragen ließen. Das Gesetz existierte zwar, doch der Markt bewegte sich weitgehend in einer Grauzone – insbesondere bei kurzfristigen Transaktionen und dem Weiterverkauf. Das Gesetz von 2023 wurde unter anderem eingeführt, um diese Grauzone zu verringern.
Was jetzt
Wer hat das Recht, Wohnraum zu kaufen?
Das Gesetz teilt Ausländer in drei Kategorien ein, von denen jede ihre eigenen Rechte hat:
Ausländische Staatsangehörige: Jeder Ausländer mit gültigem Reisepass, der legal ins Land eingereist ist und keine diplomatische Immunität genießt. Touristen mit Visum fallen ebenfalls formell in diese Kategorie.
Ausländische Organisationen: Unternehmen mit ausländischem Kapital, die in Vietnam registriert sind, ausländische Repräsentanzen, Investmentfonds, Bankfilialen mit einer gültigen Investitionsbescheinigung.
Vietnamesen im Ausland (Việt kiều): eine eigene Kategorie mit erweiterten Rechten – in den meisten Belangen den vietnamesischen Staatsbürgern praktisch gleichgestellt.
Was kannst du kaufen?
Wohnungen und Einfamilienhäuser in gewerblichen Wohnprojekten.
Nein: Land. Land in Vietnam wird immer noch nicht an Ausländer verkauft – es wird nur vom Staat verpachtet.
Verboten: Wohnen in Gebieten, die vom Verteidigungsministerium und dem Innenministerium als strategisch wichtig eingestuft wurden.
Wie viel können Sie kaufen?
Für wie viele Jahre
Die reguläre Eigentumsdauer für ausländische Privatpersonen beträgt 50 Jahre ab dem Datum des Erhalts der Eigentumsurkunde. Nach Ablauf dieser Frist ist eine einmalige Verlängerung um weitere 50 Jahre möglich.
Ausnahme: Wenn ein Ausländer eine vietnamesische Staatsbürgerin heiratet, erhält er die gleichen unbefristeten Eigentumsrechte wie ein vietnamesischer Staatsbürger.
Was können Sie mit der gekauften Immobilie anfangen?
Der Verkauf, auch an andere Ausländer, ist eine neue Möglichkeit, die das Gesetz von 2023 eröffnet hat.
Unter Vermietung - jedoch mit obligatorischer schriftlicher Benachrichtigung der zuständigen Bezirkswohnungsbehörde und Zahlung der Mietsteuer.
Schenkungen und Erbschaften unterliegen den Bedingungen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse.
Hypotheken werden nur von in Vietnam zugelassenen Banken vergeben.
Wie wirkt sich das aus?
Für Anwohner
Das Gesetz schränkt sie zwar nicht direkt ein, beeinflusst den Markt aber indirekt. Quoten für Ausländer (30 % pro Gebäude, 250 Wohnungen pro Block) sollen verhindern, dass Einheimische aus ganzen Wohngebieten verdrängt werden.
Für Expats
Dieses Gesetz beantwortet direkt die Hauptfrage: „Kann ich hier eine Wohnung kaufen?“ Die Antwort lautet: Ja, sofern Sie legal ins Land eingereist sind und einen gültigen Reisepass besitzen. Für den Kauf einer Wohnung ist kein spezielles Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich.
Ein wichtiger Hinweis: Allein der Besitz einer Wohnung berechtigt weder zu einer befristeten Aufenthaltserlaubnis noch zum dauerhaften Aufenthalt. Es handelt sich hierbei um zwei völlig unterschiedliche Rechtsbereiche. Sie können zwar eine Wohnung kaufen, dürfen sich aber trotzdem nicht länger darin aufhalten, als Ihr Visum gültig ist.
Für Investoren
Das Gesetz von 2023 schuf einen transparenteren Rahmen für Transaktionen: klare Quoten, einen offiziellen Mechanismus für den Weiterverkauf an andere Ausländer und vereinfachte Eigentumsübertragungsverfahren. Das Hauptrisiko bleibt jedoch bestehen: Die 50-jährige Besitzdauer und das Fehlen von Eigentumsurkunden unterscheiden den vietnamesischen Immobilienmarkt grundlegend von den meisten anderen Märkten der Region.
Für Touristen
Theoretisch kann ein Tourist mit Visum ein Haus kaufen. In der Praxis ist das zwar eher ungewöhnlich, aber es ist gut, diese Möglichkeit zu kennen, besonders für diejenigen, die mit dem Gedanken anreisen: „Vielleicht bleibe ich länger und kaufe mir etwas.“
Häufige Missverständnisse
„Kaufen Sie eine Wohnung und beantragen Sie eine Aufenthaltserlaubnis“ – nein. Wohnungs- und Aufenthaltsrecht sind völlig unabhängig voneinander. Immobilien bieten keinerlei Vorteile im Einwanderungsverfahren.
„50 Jahre – und dann ist Schluss, dann werden Sie rausgeschmissen“ – nicht ganz. Nach den ersten 50 Jahren kann man eine Verlängerung um weitere 50 Jahre beantragen. Was danach passiert, ist gesetzlich noch nicht geregelt.
„Ich registriere es auf den Namen eines vietnamesischen Partners, um Quoten zu umgehen“ ist ein rechtlich riskantes Vorgehen. Das Gesetz von 2023 schließt solche Schlupflöcher ausdrücklich, und im Streitfall stehen Sie ohne Rechtsschutz da.
„Ich kann eine Villa mit Grundstück kaufen“ – nein. Das Land bleibt im Staatsbesitz. Man kann zwar ein Haus kaufen, aber nicht das dazugehörige Grundstück – man kann es nur pachten.
„Eine 30%-Quote ist zu hoch“ – das hängt vom jeweiligen Projekt ab. In beliebten Gegenden von Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi sind die Quoten in einigen Gebäuden längst ausgeschöpft, sodass neue ausländische Käufer keinen Zugang mehr erhalten.
Worauf man jetzt genau achten sollte
Projektstatus: Die Immobilie muss sich in einem gewerblichen Wohnprojekt befinden, nicht in einem beliebigen Gebäude. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die betreffende Immobilie auf der Liste der für Ausländer zugelassenen Immobilien steht.
Sicherheitszone: Das Projekt darf nicht in einer vom Verteidigungsministerium oder dem Innenministerium gesperrten Zone liegen. Die Liste ist auf den Webseiten der Provinzkomitees veröffentlicht.
Quote: Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob die 30%-Quote in dem jeweiligen Gebäude bereits erreicht ist. Es liegt in der Verantwortung des Bauträgers, diese Information öffentlich bekannt zu geben.
Ablaufdatum im Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug muss das Enddatum des Eigentums eindeutig ausweisen. Andernfalls liegt ein Verstoß vor, der zur Ablehnung des Vertrags berechtigt.
Vermietung: Wenn Sie eine gekaufte Wohnung vermieten, müssen Sie die zuständige Wohnungsbehörde schriftlich benachrichtigen und eine Mietsteuer entrichten. Dies ist keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Pflicht.
Verkauf vor Ablauf: Ein Verkauf ist möglich, auch an einen anderen Ausländer, jedoch erhält der neue Eigentümer nicht die „neuen 50 Jahre“, sondern die verbleibende Laufzeit des ursprünglichen Zertifikats.
Hypotheken: Nur über in Vietnam lizenzierte Banken erhältlich. Ausländische Banken leisten keine Unterstützung.
Was ist jetzt zu tun?
Wenn Sie im Ausland leben und über einen Kauf nachdenken:
Vergewissern Sie sich, dass das gewählte Projekt für Ausländer zulässig ist, die Quote noch nicht ausgeschöpft ist und der Vertrag die Laufzeit klar festlegt. Prüfen Sie den Status des Grundstücks, auf dem das Projekt stattfinden soll. Beauftragen Sie einen Anwalt vor Ort – dies ist nicht optional, sondern unerlässlich.
Wenn Sie bereits ein Haus besitzen, das noch unter das alte Gesetz von 2014 fällt:
Ihre Rechte bleiben unberührt. Ihre Eigentumsverhältnisse haben sich nicht verschlechtert. Sollten Sie jedoch planen, Ihr Eigentum zu verkaufen oder zu verlängern, wenden Sie sich bitte an einen Notar, um die rechtlichen Voraussetzungen für Ihren Eigentumsnachweis zu klären.
Wenn Sie ein Investor sind:
Bitte beachten Sie das Dekret 95/2024, das die Umsetzung des Wohnungsgesetzes präzisiert – es enthält Einzelheiten zu Verfahren, Quoten und Wiederverkaufsbedingungen.
Falls Sie das noch nicht beunruhigt:
Bitte konsultieren Sie dieses Material erneut, wenn Sie einen längeren Aufenthalt oder eine Investition in Vietnam in Erwägung ziehen.
Was wird als nächstes passieren?
Dies ist eine Prognose, keine erwiesene Tatsache.
Der vietnamesische Immobilienmarkt wächst weiterhin rasant. Die Reformagenda für 2023–2025 deutet darauf hin, dass die Regierung mehr Transparenz bei Transaktionen und eine schrittweise Ausweitung der Eigentumsrechte ausländischer Investoren anstrebt. Der nächste logische Schritt wäre die Erhöhung von Quoten oder die Einführung eines vereinfachten Verfahrens für bestimmte Investorengruppen. Der Grundsatz – Land bleibt Staatseigentum – dürfte sich jedoch in absehbarer Zeit kaum ändern.
Abschluss
Das Wohnungsgesetz von 2023 hat den Immobilienerwerb in Vietnam transparenter und für Ausländer formal zugänglicher gemacht. Doch „zugänglich“ bedeutet nicht „einfach“: Die 50-jährige Laufzeit, Quoten, Bebauungsbeschränkungen, das Fehlen von Eigentumsurkunden und die völlige Missachtung des Aufenthaltsstatus unterscheiden diese Art von Kauf grundlegend von denen in den meisten anderen Ländern. Vor der Unterzeichnung ist es wichtig, nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen, sondern auch deren Verbote zu kennen.
Diese Übersicht dient lediglich Informationszwecken und basiert auf dem offiziellen Text des Gesetzes Nr. 27/2023/QH15 und des Dekrets Nr. 95/2024/NĐ-CP. Für konkrete Transaktionen empfehlen wir die Beratung durch einen in Vietnam zugelassenen Rechtsanwalt.
